Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Kapsamlı Rehber 2025

Kat karşılığı inşaat, Türkiye'de yaygın bir uygulamadır. Arsa sahibi ve müteahhit arasında yapılan bu anlaşma, her iki taraf için de fırsatlar ve riskler içerir.

🏗️ Kat Karşılığı İnşaat Nedir?

Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını müteahhide vererek, karşılığında tamamlanan binadan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire) almasıdır.

Uzman Görüşü: "Brüt Aldatmacası"

Mimar Mert İnce: "Arsa sahiplerinin sözleşmelerde düştüğü en büyük tuzak 'Brüt Metrekare' kavramıdır. Müteahhit size '140 m² daire veriyorum' der, ama evin içine girdiğinizde 90 m² bulabilirsiniz. Çünkü otoparkı, sığınağı, asansör boşluğunu da brüte katarlar. Sözleşmeye mutlaka 'Süpürülebilir Net Alan' yazdırın. Ayrıca %50 oran her yerde geçerli değildir; Kadıköy'de %65 iken, Beylikdüzü'nde %45 olabilir."

---

📊 Bölgesel Kat Karşılığı Oranları (2025 Tahmini)

Oranlar arsanın emsaline, konumuna ve büyüklüğüne göre değişir.

| Bölge / Şehir | Ortalama Oran (Arsa Sahibi Payı) | İnşaat Kalitesi Beklentisi | | :--- | :--- | :--- | | İstanbul (Bağdat Caddesi) | %65 - %72 | Lüks Plus | | İstanbul (Kentsel Dönüşüm) | %50 - %55 | Lüks | | Ankara (Çankaya) | %50 - %60 | Lüks | | İzmir (Karşıyaka) | %45 - %55 | Lüks | | Anadolu Şehirleri (Merkez)| %35 - %45 | Standart | | Gelişmekte Olan Bölgeler | %25 - %35 | Standart |

---

🔍 Vaka Analizi (Case Study): "Oran mı, Toplam Değer mi?"

Arsa sahibi Ahmet Bey'e iki teklif var:

Arsa: Ankara Çayyolu'nda 1000 m² konut imarlı.

Teklif A (Yüksek Oran):

• Oran: %55 (Arsa sahibine).
• Müteahhit: Küçük ölçekli, referansı az.
• Proje: Standart malzeme, sosyal donatı yok.
• Daire Değeri: Tanesi 4 Milyon TL.

Teklif B (Düşük Oran):

• Oran: %45 (Arsa sahibine).
• Müteahhit: Markalı, kurumsal firma.
• Proje: Havuzlu, güvenlikli lüks site.
• Daire Değeri: Tanesi 7 Milyon TL.

Hesap:

• Ahmet Bey Teklif A'da 11 Daire alıyor -> Toplam: 44 Milyon TL.
• Ahmet Bey Teklif B'de 9 Daire alıyor -> Toplam: 63 Milyon TL.

Sonuç: Bazen düşük oran, daha değerli bir mülk anlamına gelir. Yüzdeye takılıp kalmayın, "Cebime girecek nihai değer nedir?" diye sorun.

---

Nasıl Çalışır?

Arsa Sahibi: Arsasını müteahhide verir.

Müteahhit: Arsada inşaat yapar, tüm maliyetleri karşılar.

Paylaşım: Tamamlanan binadan arsa sahibi ve müteahhit, anlaşmaya göre daire alır.

Kat Karşılığı Sözleşme Türleri

Arsa Payı Karşılığı

Arsa sahibi, arsanın belirli bir payını müteahhide devreder. Müteahhit, bu pay üzerine inşaat yapar.

Avantaj: Arsa sahibi, arsanın tamamını vermez.

Dezavantaj: Hukuki süreç daha karmaşık olabilir.

Tam Devir

Arsa sahibi, arsanın tamamını geçici olarak müteahhide devr eder. İnşaat bitince, anlaşmaya göre daireler paylaşılır.

Avantaj: Süreç daha basit.

Dezavantaj: Arsa sahibi için risk daha yüksek.

Sözleşmede Bulunması Gerekenler

Tarafların Bilgileri

Arsa sahibi ve müteahhitin kimlik bilgileri, adresleri.

Arsa Bilgileri

Arsanın konumu, büyüklüğü, tapu bilgileri, imar durumu.

Proje Detayları

Yapılacak binanın özellikleri, kat sayısı, daire sayısı, metrekareler.

Paylaşım Oranı

Arsa sahibi ve müteahhitin kaç daire alacağı, hangi daireleri alacağı.

Süre

İnşaatın ne zaman başlayacağı ve ne zaman biteceği.

Maliyetler

İnşaat maliyetlerini kimin karşılayacağı, ek masraflar.

Cezai Şartlar

Sözleşmeye uyulmaması durumunda cezalar.

İhtilaf Çözümü

Anlaşmazlık durumunda nasıl çözüm bulunacağı.

Arsa Sahipleri İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Müteahhit Seçimi

Güvenilir, deneyimli ve mali açıdan güçlü bir müteahhit seçin.

Referanslar: Müteahhitin önceki projelerini inceleyin.

Mali Durum: Müteahhitin mali gücünü araştırın.

Sözleşme Geçmişi: Daha önce sözleşme ihlali yapmış mı?

Sözleşme Detayları

Sözleşmeyi dikkatlice okuyun, anlamadığınız noktaları avukata danışın.

Net İfadeler: Sözleşme net ve anlaşılır olmalı.

Tüm Detaylar: Her şey yazılı olmalı, sözlü anlaşmalara güvenmeyin.

Tapu İşlemleri

Tapu işlemlerini doğru yapın, gerekirse noter onaylı sözleşme yapın.

Kat İrtifakı: Kat irtifakı kurulmalı.

Tapu Şerhi: Sözleşme tapuya şerh edilmeli.

Yapı Denetimi

İnşaat sürecini takip edin, yapı denetim raporlarını inceleyin.

Düzenli Kontrol: Şantiyeyi düzenli ziyaret edin.

Kalite: Malzeme ve işçilik kalitesini kontrol edin.

Müteahhitler İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Arsa Analizi

Arsanın imar durumu, zemin etüdü, proje potansiyelini detaylı analiz edin.

İmar Durumu: Arsada ne yapılabileceğini öğrenin.

Zemin Etüdü: Zeminin yapıya uygun olduğundan emin olun.

Pazar Araştırması: Bölgede konut talebi var mı?

Maliyet Hesabı

İnşaat maliyetlerini doğru hesaplayın, beklenmedik giderler için yedek bütçe ayırın.

Detaylı Keşif: Tüm maliyet kalemlerini hesaplayın.

Risk Marjı: %10-15 risk marjı ekleyin.

Sözleşme Güvencesi

Sözleşmeyi hukuki açıdan güvence altına alın.

Avukat Desteği: Sözleşmeyi avukata hazırlattırın.

Tapu Şerhi: Sözleşmeyi tapuya şerh ettirin.

Finansman

İnşaat için yeterli finansman sağlayın.

Banka Kredisi: Gerekirse inşaat kredisi alın.

Nakit Akışı: Nakit akışını iyi planlayın.

Sık Karşılaşılan Sorunlar

Süre Aşımı

İnşaat, planlanan sürede bitmeyebilir.

Çözüm: Sözleşmede cezai şart olmalı.

Kalite Sorunları

Malzeme ve işçilik kalitesi beklentileri karşılamayabilir.

Çözüm: Yapı denetimi ve düzenli kontrol.

Anlaşmazlıklar

Daire paylaşımı, ek masraflar gibi konularda anlaşmazlık çıkabilir.

Çözüm: Sözleşmede her şey net yazılmalı, arabuluculuk veya mahkeme.

Müteahhit İflası

Müteahhit mali zorluk yaşayıp inşaatı yarıda bırakabilir.

Çözüm: Güvenilir müteahhit seçimi, sözleşmede garanti şartları.

Vergi ve Yasal Yükümlülükler

KDV

Kat karşılığı inşaatta KDV uygulaması özel düzenlemelere tabidir.

Gelir Vergisi

Arsa sahibi ve müteahhit, elde ettikleri gelir üzerinden vergi öder.

Tapu Harcı

Tapu işlemlerinde harç ödenir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat, hem arsa sahipleri hem müteahhitler için fırsatlar sunar. Ancak dikkatli olunmazsa riskler de vardır.

Güvenilir müteahhit seçimi, detaylı sözleşme ve hukuki destek başarının anahtarıdır.

Kat karşılığı hesaplama aracımızı kullanın