Yapı denetim firması seçerken nelere dikkat edilmeli? Yapı denetiminin önemi, seçim kriterleri ve yasal süreçler.
Yapı denetimi, inşaatın yönetmeliklere uygun yapılmasını sağlayan yasal bir zorunluluktur. Doğru yapı denetim firması seçimi, projenizin başarısı için kritik öneme sahiptir.
Yapı denetimi, inşaat sürecinin bağımsız bir firma tarafından denetlenmesi ve raporlanmasıdır. 2001 yılından bu yana Türkiye'de zorunludur.
İnşaat Mühendisi Muammer Şimşek: "Eskiden yapı denetim firmasını müteahhit seçerdi, bu da 'parayı veren düdüğü çalar' durumuna yol açardı. 2019'daki Havuz Sistemi değişikliği ile artık firmalar elektronik ortamda rastgele atanıyor. Bu harika bir şey. Ama ev sahibi olarak hala haklarınız var: Atanan firma şantiyeye uğramıyorsa, beton dökümünde başında durmuyorsa CİMER ve İl Müdürlüğü'ne şikayet edip firmayı değiştirebilirsiniz. Unutmayın, o firmanın parasını devlet değil, siz ödüyorsunuz!"
Yapı denetim ücreti, Yapı Yaklaşık Maliyeti üzerinden hesaplanır. Bakanlıkça belirlenen asgari oranlar şöyledir:
| İnşaat Süresi | Hizmet Bedeli Oranı (Toplam Maliyet Üzerinden) | | :--- | :--- | | 2 Yıl ve Daha Az | %1.43 | | 3 Yıl | %1.50 | | 4 Yıl | %1.58 | | 5 Yıl | %1.66 |
Örnek: Toplam Bayındırlık maliyeti 10 Milyon TL olan ve 18 ayda bitecek bir inşaat için, yapı sahipleri yaklaşık 143.000 TL + KDV yapı denetim ücreti öder.
Bir şantiyede yaşanan gerçek bir olay:
Olay: 3. Kat tabliyesi beton dökümü sırasında beton mikserleri trafikten dolayı gecikti. Risk: İlk dökülen beton ile yeni dökülen beton arasında "Soğuk Derz" oluşması ve tabliyenin bütünlüğünün bozulması. Müteahhitin Tavrı: "Bir şey olmaz, devam edelim" (Çünkü beton pompası ve işçiler bekliyor, para kaybediyor). Yapı Denetçisinin Müdahalesi: Atanan genç yapı denetçi, dökümü durdurdu. Priz almaya başlayan betonun kaldırılmasını ve aderans (yapışma) artırıcı kimyasal (epoksi) uygulanmadan devam edilemeyeceğini tutanak altına aldı.
Sonuç: Döküm o gün iptal edildi, müteahhit 50.000 TL zarar etti. Uzun Vade: Eğer o soğuk derz oluşsaydı, binanın o katı deprem anında yatay kesme kuvvetine dayanamayıp kopabilirdi. Yapı denetçisinin dikkati, onlarca canı kurtarmış olabilir.
Ders: Yapı denetim firması sizin düşmanınız değil, binanızın sigortasıdır.
Güvenlik: Yapının deprem yönetmeliğine ve teknik standartlara uygun yapılmasını sağlar.
Kalite Kontrolü: Malzeme ve işçilik kalitesini denetler.
Yasal Uyum: Projeye ve ruhsata uygunluğu kontrol eder.
Sorumluluk: Yapı denetim firması, denetlediği yapının güvenliğinden sorumludur.
Yapı denetim firmasının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan yetki belgesi olmalıdır.
Yetki Sınıfı: Firmalar, yapabilecekleri denetim türüne göre sınıflandırılır. Projenizin büyüklüğüne uygun sınıfta firma seçin.
Geçerlilik: Yetki belgesinin geçerli olduğundan emin olun.
Firmanın geçmiş projeleri ve referanslarını inceleyin.
Benzer Projeler: Sizin projenize benzer projelerde deneyimi olan firmalar tercih edilmeli.
Referans Kontrolü: Önceki müşterilerle görüşerek firma hakkında bilgi alın.
Yapı denetim firmasının yeterli sayıda ve nitelikte teknik personeli olmalıdır.
Mimar: Mimari denetim için yetkili mimar.
İnşaat Mühendisi: Statik ve inşaat denetimi için yetkili inşaat mühendisi.
Elektrik Mühendisi: Elektrik tesisatı denetimi için.
Makine Mühendisi: Mekanik tesisatlar için.
Firmanın denetim sürecini nasıl yürüttüğünü öğrenin.
Şantiye Ziyaret Sıklığı: Düzenli şantiye ziyaretleri yapılıyor mu?
Raporlama: Detaylı ve zamanında raporlama yapılıyor mu?
İletişim: Firma ile iletişim kolay mı?
Yapı denetim ücreti, projenin büyüklüğüne ve karmaşıklığına göre değişir.
Piyasa Araştırması: Birkaç firmadan teklif alın.
En Ucuz Her Zaman En İyi Değildir: Çok düşük fiyat, kalitesiz hizmet anlamına gelebilir.
Ödeme Planı: Ödeme şartlarını net bir şekilde belirleyin.
Yapı sahibi ile yapı denetim firması arasında sözleşme imzalanır.
İnşaatın belirli aşamalarında şantiye teslimi yapılır:
Yapı denetim firması, düzenli olarak denetim raporları hazırlar ve Bakanlık'a gönderir.
İnşaat tamamlandığında, yapı denetim firması son raporu hazırlar. Bu rapor, yapı kullanma izni (iskan) almak için gereklidir.
Yapı denetim firması, müteahhitten bağımsız olmalıdır. Aynı firma hem inşaatı yapıp hem denetleyemez.
Yapı denetim firması, şantiyeyi düzenli aralıklarla ziyaret etmelidir. Sadece kağıt üzerinde denetim yapan firmalardan kaçının.
Denetim raporlarını düzenli olarak takip edin. Raporda belirtilen eksiklikler giderilmelidir.
Yapı denetim firması ile sürekli iletişim halinde olun. Sorunları hemen bildirin.
Yapı denetim ücreti, inşaatın toplam maliyetinin yaklaşık %1-2'si kadardır.
Ödeme Şekli: Genellikle inşaatın aşamalarına göre taksitler halinde ödenir.
KDV: Yapı denetim hizmetine KDV uygulanır.
Bazı durumlarda yapı denetim firmasını değiştirmek gerekebilir:
Hizmet Kalitesi: Firma görevini yerine getirmiyorsa.
İletişim Sorunları: Firma ile iletişim kurulamıyorsa.
Yasal Sorunlar: Firmanın yetkisi iptal edildiyse.
Firma değişikliği için Bakanlık'a başvuru yapılmalıdır.
Yapı denetim firması seçimi, inşaat sürecinin en önemli kararlarından biridir. Doğru firma seçimi, güvenli ve kaliteli bir yapı için kritik öneme sahiptir.
Yetki, deneyim, teknik kadro ve hizmet kalitesi seçim kriterleriniz olmalıdır. En ucuz firma yerine, en kaliteli hizmeti veren firmayı tercih edin.
Mimar & Kurucu
İnşaat ruhsatı almak için gereken belgeler, süreç adımları ve dikkat edilmesi gerekenler hakkında kapsamlı rehber.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir, nasıl yapılır? Arsa sahipleri ve müteahhitler için dikkat edilmesi gerekenler.
Tapu harcı ne kadardır? Alıcı ve satıcı ne kadar öder? Rayiç bedel ve gerçek satış bedeli arasındaki farklar.