Tapu Harcı Hesaplama ve Ödeme Yöntemleri Rehberi

Gayrimenkul alım satım işlemlerinin en büyük masraf kalemlerinden biri olan tapu harcı, çoğu zaman taraflar arasında tartışma konusu olur. İşte tapu harcı hakkında bilmeniz gereken her şey.

💸 Tapu Harcı Oranı Nedir?

2025 yılı itibarıyla tapu harcı oranı, satış bedeli üzerinden binde 40 (%4) olarak uygulanır. Yasalar gereği bu harç, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak (binde 20 - binde 20) paylaşılır.

Örnek Hesaplama

• Satış Bedeli: 2.000.000 TL
• Toplam Tapu Harcı (%4): 80.000 TL
• Alıcı Payı: 40.000 TL
• Satıcı Payı: 40.000 TL

Piyasa Gerçeği: Yasal olarak paylaşılması gerekse de, Türkiye'deki yerleşik piyasa adetlerine göre genellikle tapu harcının tamamını alıcı öder. Pazarlık aşamasında bu konuyu netleştirmeniz çok önemlidir.

---

⚠️ Rayiç Bedel vs. Gerçek Satış Bedeli Tuzağı

Birçok kişi daha az vergi ödemek için tapuda satış bedelini düşük (Belediye Rayiç Bedeli üzerinden) gösterme yoluna gider. Bu durum ciddi riskler barındırır:

1. Vergi Cezası: Maliye Bakanlığı, banka transferlerini ve kredi tutarlarını takip eder. Düşük beyan tespit edilirse, aradaki farkın harcı + %25 vergi ziyaı cezası + faizi istenir.
2. Konut Kredisi Sorunu: Kullandığınız kredi tutarı, tapuda beyan edilen tutardan yüksek olamaz.
3. Sermaye Kazancı Vergisi (Değer Artış Kazancı): Evi 5 yıl içinde satarsanız, alış bedeliniz düşük göründüğü için kârınız kağıt üzerinde çok yüksek çıkar ve devasa bir gelir vergisi ödersiniz.

Öneri: Her zaman gerçek satış bedeli üzerinden beyan verin. Ödeyeceğiniz ekstra 3-5 bin lira harç, ileride ödeyeceğiniz yüz binlerce liralık cezadan ve vergiden sizi korur.

---

💳 Tapu Harcı Nasıl Ödenir?

Tapu randevusu alındıktan sonra telefonunuza gelen SMS'te harç tahakkuk numarası yer alır. Ödeme yöntemleri:

1. Banka Şubeleri: Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank vb. kamu bankalarından.
2. İnternet Bankacılığı: "Vergi Ödemeleri > Tapu Harcı" menüsünden.
3. Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) Web Sitesi: Kredi kartı ile online ödeme.
4. Tapu Müdürlüğü Vezneleri: (Her müdürlükte bulunmayabilir).

Döner Sermaye Ücreti

Tapu harcına ek olarak, işlem başına maktu bir Döner Sermaye Hizmet Bedeli (2025 için yaklaşık 1.500 TL - 2.000 TL) tahsil edilir. Bu ücreti genellikle alıcı öder.

---

📝 Tapu İşlemleri İçin Gerekli Belgeler

Satıcı İçin:

• Tapu aslı veya fotokopisi
• Kimlik belgesi (Nüfus cüzdanı)
• Belediyeden alınmış "Rayiç Bedel Yazısı" (Borcu yoktur kağıdı)
• DASK poliçesi (Zorunlu)

Alıcı İçin:

• Kimlik belgesi
• 2 adet fotoğraf (Bazı müdürlüklerde biyometrik sisteme geçildiği için istenmeyebilir)

---

Sonuç

Tapu harcı, gayrimenkul maliyetinin önemli bir parçasıdır. Hesabınızı yaparken %4 harç bedelini, döner sermaye ücretini ve emlakçı komisyonunu (%2 + KDV) bütçenize eklemeyi unutmayın.