Emlak Yatırımında Karlılık Analizi Rehberi

2021'de Kadıköy'de bir daire aldım. Herkes "çok iyi yatırım" dedi. Kağıt üzerinde öyleydi. Ama 3 yıl sonra gerçek tabloya baktığımda...

Bu yazıda teoriyi değil, pratiği konuşacağız. Emlak yatırımında gerçek karlılık nasıl hesaplanır?

---

"Kazandım" mı, "Kaybettim" mi?

Çoğu yatırımcı şöyle düşünüyor: "3 milyon TL'ye aldım, 7 milyon TL oldu. 4 milyon kazandım!"

Yanlış.

Aynı dönemde enflasyon ne oldu? Alternatif yatırımlarda ne kazanırdınız? Kira geliri masrafları karşıladı mı? Bunlara bakmadan "kazandım" demek mümkün değil.

---

Temel Kavramlar (Ama Gerçek Örneklerle)

1. Brüt Kira Getirisi

En basit hesap: Yıllık kira geliri / Mülk değeri x 100

Örnek (Kadıköy 2024):

• Daire değeri: 6.000.000 TL
• Aylık kira: 25.000 TL
• Yıllık kira: 300.000 TL
• Brüt getiri: %5

Ama bekleyin, bu "brüt". Net'e bakalım.

2. Net Kira Getirisi

(Yıllık kira - Giderler) / Mülk değeri x 100

Gerçek Giderler:

• Yıllık aidat (kiracı ödemiyorsa): ~24.000 TL
• Vergi (stopaj, emlak vergisi): ~20.000 TL
• Bakım/onarım (yılda ortalama): ~15.000 TL
• Boş kalma riski (1 ay/yıl): ~25.000 TL

Net kira geliri: 300.000 - 84.000 = 216.000 TL Net getiri: %3.6

Gördünüz mü? %5'ten %3.6'ya düştü. Ve bu hâlâ iyi bir senaryo.

3. Sermaye Kazancı (Değer Artışı)

Mülkün zaman içindeki değer artışı.

Dikkat: Bu gerçekleşmemiş kazançtır. Satana kadar cebinize para girmez. Ve sattığınızda tapu harcı (%4), komisyon (%2-3) ve vergi çıkar.

---

2025 Türkiye Kira Getirileri (Gerçek Veriler)

Sektör analizlerine göre:

| Şehir | Brüt Kira Getirisi | | --- | --- | | İstanbul | %6.21 | | Ankara | %7.00 - %8.00 | | İzmir | %7.00 - %8.00 | | Antalya | %8.00+ | | Türkiye Ortalaması | %7.41 |

Turistik kiralama yaparsanız bu oran %15-18'e çıkabilir. Ama işin zorluğu da o oranda artıyor.

---

Gerçek Bir Vaka: Benim Kadıköy Dairem

Alış (2021): 1.800.000 TL Şu anki değer (2024): 6.500.000 TL

Kağıt üzerinde: 4.7 milyon TL kazanç! 🎉

Ama gerçek hesap:

• 3 yıllık kira geliri (net): 450.000 TL
• 3 yılda ödenen kredi faizi: 620.000 TL
• Tapu masrafları (alışta): 90.000 TL
• 3 yılda bakım giderleri: 85.000 TL

Gerçek nakit pozisyonu: 450.000 - 620.000 - 90.000 - 85.000 = -345.000 TL

Yani 3 yıl boyunca cebimden 345.000 TL çıktı.

"Ama değer arttı!" derseniz: Evet, ama satmazsam gerçekleşmemiş kazanç. Aynı dönemde dolar/altın alsam ne kazanırdım, onu da düşünmek lazım.

Ders: Emlak yatırımı uzun vadeli bir iş. 3-5 yıl nakit akışınız negatif olabilir.

---

Yatırım Stratejileri

1. Kısa Vadeli (Spekülatif)

• Proje öncesi (maketten) alım
• Değer artış bölgeleri (yeni metro hattı, kentsel dönüşüm)
• Risk: Yüksek
• Getiri potansiyeli: %50-100 (veya kayıp)

2. Uzun Vadeli (Kira Geliri)

• Merkezi lokasyon, kiralanabilir daire
• Düzenli pasif gelir
• Risk: Düşük-Orta
• Getiri: %5-8 yıllık (kira) + değer artışı

3. Turistik Kiralama

• Antalya, Bodrum, Çeşme gibi bölgeler
• Airbnb/şirket kiralama
• Risk: Mevsimsellik, yönetim zorluğu
• Getiri: %12-18 (ama emek gerektirir)

---

Yatırım Yapmadan Önce Bunları Sorun

1. Alternatif maliyet: Aynı parayı başka yere koysam ne kazanırım?
2. Likidite: Bu parayı acil lazım olursa ne kadar hızlı çekebilirim?
3. Kredi kullanacak mıyım? Faiz maliyeti kira gelirini aşar mı?
4. Yönetim: Kiracı bulma, bakım, sorun çözme... Kim yapacak?
5. Vergi: Stopaj, emlak vergisi, satışta vergi... Hepsini hesapladım mı?

---

Sonuç: Emlak Her Zaman Kazandırmaz

Emlak iyi bir yatırım aracı olabilir. Ama "Türkiye'de her zaman kazandırır" diye düşünmeyin.

Doğru lokasyon, doğru zamanlama ve doğru fiyat bir araya gelirse kazanırsınız. Aksi halde, paranızı 3-5 yıl bağlamış olursunuz.

Karlılık analizi aracımızla projenizin gerçek potansiyelini hesaplayın.