Emlak vergisi nasıl hesaplanır? 2025 yılı güncel oranları, muafiyet durumları ve ödeme süreçleri.
Emlak vergisi, gayrimenkul sahiplerinin her yıl ödemesi gereken bir vergidir. 2025 yılında emlak vergisi nasıl hesaplanıyor?
Emlak vergisi, Türkiye sınırları içindeki bina ve arazilere uygulanan yıllık bir vergidir.
Mimar Mert İnce: "Yeni ev alanların en sık atladığı konu 'Tapu Harcı Beyanı' ile 'Emlak Vergisi Beyanı' arasındaki farktır. Tapuda gerçek satış bedeli üzerinden harç ödediniz, harika. Ancak belediyeye gittiğinizde emlak vergisi 'Belediye Rayiç Bedeli' üzerinden hesaplanır. Bu bedel genellikle piyasa değerinin çok altındadır. Ancak dikkat: 2025'te 'Değerli Konut Vergisi' sınırı (yaklaşık 12.8 Milyon TL) rayiç bedele göre değil, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün değerlemesine göre belirlenir. Lüks mülk alırken buna dikkat edin."
Emlak vergisi oranı, mülkün türüne ve bulunduğu belediyenin "Büyükşehir" statüsünde olup olmamasına göre değişir.
| Mülk Tipi | Normal Belediye Oranı (Binde) | Büyükşehir Belediye Oranı (Binde) | Örnek (1 Milyon TL Rayiç İçin Vergi) | | :--- | :--- | :--- | :--- | | Mesken (Konut) | 1 (‰1) | 2 (‰2) | 2.000 TL (Büyükşehir) | | İşyeri / Dükkan| 2 (‰2) | 4 (‰4) | 4.000 TL (Büyükşehir) | | Arsa | 3 (‰3) | 6 (‰6) | 6.000 TL (Büyükşehir) | | Arazi | 1 (‰1) | 2 (‰2) | 2.000 TL (Büyükşehir) |
Not: İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa, Adana vb. 30 il Büyükşehir statüsündedir.
Yatırımcı Ali Bey, yatırım amaçlı bir mülk almak istiyor.
Seçenek A: 5 Milyon TL değerinde (Rayiç) bir Daire. Seçenek B: 5 Milyon TL değerinde (Rayiç) bir Dükkan.
Yıllık Emlak Vergisi Hesabı (İstanbul):
Ekstra: Dükkan kiraya verilirse, kiracıdan ayrıca Stopaj (%20) kesintisi doğacaktır (veya kiracı ödeyecektir).
Sonuç: Ticari mülklerin vergi yükü konuta göre 2 kat fazladır. Yatırım geri dönüş (amortisman) hesabını yaparken bu "sabit gideri" mutlaka düşün.
Emlak vergisi, gayrimenkulün vergi değeri üzerinden hesaplanır. Vergi değeri, belediye tarafından belirlenir ve her 4 yılda bir güncellenir.
Kamu Binaları: Devlet ve belediye binaları muaftır.
Dini Tesisler: Camiler, kiliseler muaftır.
Eğitim Tesisleri: Okul binaları muaftır.
Tarım Arazileri: Belirli şartlarda muaf olabilir.
Eski Binalar: Çok eski binalar için indirim olabilir.
Deprem Bölgeleri: Bazı deprem bölgelerinde indirim uygulanabilir.
Emlak vergisi yılda iki taksitte ödenir:
1. Taksit: Mart-Mayıs
2. Taksit: Kasım
Banka: Banka şubelerinden ödeme.
İnternet: E-belediye veya banka internet şubesi.
PTT: PTT şubelerinden ödeme.
Mobil Uygulama: Belediye veya banka mobil uygulamaları.
Zamanında ödenmeyen emlak vergisine gecikme zammı uygulanır.
Gecikme Zammı: Aylık belirli oranda artar.
Belediye web sitelerinden veya e-Devlet üzerinden emlak vergisi borcu sorgulanabilir.
e-Devlet: e-Devlet şifresiyle giriş yaparak sorgulama.
Belediye Web Sitesi: İlgili belediyenin web sitesinden.
Her 4 yılda bir gayrimenkullerin vergi değeri yeniden belirlenir.
Değer Artışı: Genellikle enflasyon oranında artış olur.
Vergi Artışı: Vergi değeri arttıkça, emlak vergisi de artar.
Her yıl, vergi değeri enflasyon oranında güncellenir.
Vergi değerini yüksek buluyorsanız, belediyeye itiraz edebilirsiniz.
İtiraz Süresi: Vergi değeri bildiriminden sonra 30 gün içinde.
Başvuru: Belediye encümenine yazılı başvuru.
Değerlendirme: Belediye, itirazı değerlendirir ve karar verir.
Belediye kararından memnun değilseniz, mahkemeye başvurabilirsiniz.
Bazı bankalar, kredi başvurusunda emlak vergisi ödendiğini kontrol eder.
Ödeme Belgesi: Emlak vergisi ödeme belgesi istenebilir.
Emlak vergisi borcu olan gayrimenkullere kredi verilmeyebilir.
Emlak vergisi, gayrimenkul sahiplerinin her yıl ödemesi gereken önemli bir vergidir. 2025 yılı oranlarını bilmek ve zamanında ödemek önemlidir.
Emlak vergisi hesaplama ve sorgulama için belediye web sitelerini veya e-Devlet'i kullanabilirsiniz.
Mimar & Kurucu