Kentsel dönüşüm süreci, hak sahiplerinin hakları, müteahhit seçimi ve dikkat edilmesi gerekenler hakkında kapsamlı rehber.
Kentsel dönüşüm, eski ve riskli binaların yıkılıp yerine yeni, güvenli binaların yapılması sürecidir. Türkiye'de deprem riski nedeniyle kentsel dönüşüm hızla devam ediyor.
Kentsel dönüşüm, şehirlerin eski, yıpranmış ve deprem riski taşıyan bölgelerinin yenilenmesi sürecidir.
Mimar Mert İnce: "Kentsel dönüşüm bir inşaat projesi değil, bir 'uzlaşma sanatı'dır. Projelerimde teknik çizimden çok bina toplantılarında vakit harcıyorum. Apartman sakinlerinin bilmesi gereken altın kural şu: Mükemmel, iyinin düşmanıdır. Herkesin tam istediği kat, tam istediği cephe olsun derseniz o bina yıkılamaz. 2025'te '%50+1' kuralının (Salt çoğunluk) daha etkin uygulanmasıyla sürecin hızlanacağını öngörüyoruz."
Bir apartmanın yıkılıp yeniden yapılması ortalama 18-24 ay sürer. İŞte kritik aşamalar:
| Adım | İşlem | Süre | Sorumlu | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 1 | Riskli Yapı Tespiti | 1 Ay | Lisanslı Firma | | 2 | Tapuya Şerh ve Tebligat | 15-30 Gün | Tapu Müdürlüğü | | 3 | İtiraz Süreci (Varsa) | 15 Gün | İl Müdürlüğü | | 4 | Yıkım Ruhsatı ve Tahliye | 2-3 Ay | Belediye / Hak Sahipleri | | 5 | Yıkım | 15 Gün | Yıkım Firması | | 6 | Yeni Ruhsat ve İnşaat | 12-18 Ay | Müteahhit | | 7 | İskan ve Teslim | 1-2 Ay | Belediye |
12 dairelik bir binada 11 kişi dönüşümü istiyor, 1 kişi (zemin kattaki dükkan sahibi) istemiyor.
Sorun: Dükkan sahibi, yeni projede dükkanının metrekaresinin küçüleceğini (arsa payına oranla) iddia ederek süreci tıkadı. Eski Yasa (2/3 Çoğunluk): Süreç mahkemeye taşındı, 8 ay beklendi. Çözüm: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra 6306 sayılı yasa gereği "Açık Artırma" süreci başlatıldı. İtiraz eden kişinin payı, bina içindeki diğer maliklere veya üçüncü şahıslara (rayiç bedel üzerinden) satışa çıkarıldı. Sonuç: Dükkan sahibi, yerini kaybetmemek için son anda anlaşmayı imzaladı.
Ders: Yasa, çoğunluğun can güvenliğini, azınlığın ticari kaygısından üstün tutar. Doğru hukuki danışmanlık süreci çözer.
Deprem Güvenliği: Depreme dayanıklı binalar yapılması.
Yaşam Kalitesi: Modern, konforlu yaşam alanları oluşturulması.
Şehir Planlaması: Düzenli, planlı şehir dokusu oluşturulması.
Altyapı Yenileme: Elektrik, su, kanalizasyon altyapısının yenilenmesi.
Belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, bir bölgeyi riskli alan ilan edebilir.
Zorunlu Dönüşüm: Riskli alan ilanı sonrası dönüşüm zorunlu hale gelir.
Süre: Belirli bir süre içinde dönüşüm tamamlanmalıdır.
Bina sahipleri, kendi istekleriyle kentsel dönüşüme katılabilir.
Anlaşma: Bina sahipleri ve müteahhit arasında anlaşma yapılır.
Esneklik: Süreç daha esnek ve hızlıdır.
Belediye, gelecekte kentsel dönüşüm yapılacak alanları rezerv yapı alanı ilan edebilir.
Planlama: Uzun vadeli planlama yapılır.
Hazırlık: Dönüşüm için hazırlık süreci başlar.
Binanın riskli olup olmadığı tespit edilir.
Teknik İnceleme: Yetkili kuruluşlar tarafından bina incelenir.
Rapor: Binanın riskli olduğuna dair rapor hazırlanır.
Binada hak sahibi olanlar (mal sahipleri, kiracılar) belirlenir.
Tapu Kayıtları: Tapu kayıtları incelenir.
Kiracılar: Kiracıların hakları korunur.
Hak sahipleri, müteahhit seçer veya belediye müteahhit belirler.
İhale: Bazen ihale ile müteahhit seçilir.
Anlaşma: Hak sahipleri ile müteahhit arasında protokol imzalanır.
Yeni binanın projesi hazırlanır.
Mimari Proje: Binanın tasarımı.
Statik Proje: Deprem yönetmeliğine uygun taşıyıcı sistem.
Ruhsat: İnşaat ruhsatı alınır.
Eski bina yıkılır, yeni bina inşa edilir.
Tahliye: Bina sahipleri tahliye edilir.
Geçici Konut: Bazı durumlarda geçici konut sağlanır.
İnşaat: Yeni bina inşa edilir.
Yeni binadan hak sahiplerine daireler teslim edilir.
Tapu: Yeni dairelerin tapuları verilir.
Yerleşim: Hak sahipleri yeni dairelerine yerleşir.
Eski dairesinin karşılığında yeni binadan daire alma hakkı.
Metrekare: Genellikle eski dairenin metrekaresine yakın veya daha büyük.
Kat: Kat seçiminde öncelik hakkı olabilir.
İnşaat süresince kira yardımı yapılabilir.
Süre: İnşaat süresi boyunca.
Miktar: Anlaşmaya göre belirlenir.
Taşınma masrafları için yardım yapılabilir.
Kiracıların da belirli hakları vardır.
Öncelik: Yeni binadan daire kiralama önceliği.
Kira Yardımı: Bazı durumlarda kira yardımı.
Güvenilir, deneyimli ve mali açıdan güçlü müteahhit seçin.
Referanslar: Müteahhitin önceki projelerini inceleyin.
Sözleşme: Detaylı sözleşme yapın.
Sözleşmede tüm detaylar net olarak yazılmalıdır.
Daire Özellikleri: Alacağınız dairenin özellikleri.
Süre: İnşaatın ne zaman biteceği.
Kira Yardımı: Kira yardımı miktarı ve süresi.
Cezai Şartlar: Sözleşmeye uyulmaması durumunda cezalar.
Avukat desteği alın, sözleşmeyi avukata inceletin.
Hak Kaybı: Hukuki destek almadan hak kaybı yaşayabilirsiniz.
Tapu işlemlerini dikkatlice takip edin.
Yeni Tapu: Yeni dairenizin tapusunu zamanında alın.
Eski Tapu: Eski tapu iptal edilmelidir.
Hak sahipleri arasında veya müteahhitle anlaşmazlık çıkabilir.
Çözüm: Arabuluculuk veya mahkeme.
İnşaat, planlanan sürede bitmeyebilir.
Çözüm: Sözleşmede cezai şart olmalı.
Yeni binanın kalitesi beklentileri karşılamayabilir.
Çözüm: Yapı denetimi ve düzenli kontrol.
Müteahhit mali zorluk yaşayıp inşaatı yarıda bırakabilir.
Çözüm: Güvenilir müteahhit seçimi, belediye garantisi.
Deprem Güvenliği: Yeni binalar depreme dayanıklı.
Modern Yaşam: Konforlu, modern daireler.
Değer Artışı: Yeni daireler daha değerli.
Altyapı: Yeni altyapı sistemleri.
Taşınma Zorluğu: Geçici taşınma gerekir.
Belirsizlik: İnşaat süresi ve sonuç belirsiz olabilir.
Anlaşmazlıklar: Hak sahipleri arasında anlaşmazlık çıkabilir.
Kentsel dönüşüm, deprem güvenliği ve yaşam kalitesi için önemli bir süreçtir. Doğru bilgilenme, güvenilir müteahhit seçimi ve hukuki destek başarının anahtarıdır.
Kentsel dönüşüm sürecinde haklarınızı koruyun ve dikkatli olun.
Mimar & Kurucu